ARAGÓN
SOLICITUD DE CITA PREVIA (Fianzas)
http://www.zaragoza.es/ciudad/encasa/
SOLICITUD DE CITA PREVIA (Fianzas)
http://servicios3.aragon.es/citapreviaweb/CitaPreviaBuscar.do
REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE ZARAGOZA
http://www.registradores.org/
REGISTRO MERCANTIL
https://www.registradores.org/mercantil/jsp/home.jsp
NOTARIOS DE ARAGÓN
http://www.aragon.notariado.org/?do=guiadelcolegio&option=notarios
AGUA
http://www.zaragoza.es/ciudad/encasa/agua/telefono/at_telefonica.htm
SUMINISTROS (Luz y Gas)
https://www.endesaclientes.com/hogares.html
https://www.iberdrola.es/webibd/corporativa/iberdrola?IDPAG=ESWEBCLIHOGASECASCOS
DERECHOS Y OBLIGACIONES COMO CONSUMIDOR
http://www.facua.org/es/guia.php?Id=49&capitulo=484
INFORMACIÓN INMOBILIARIA
http://www.inmobreton.com/operaciones.asp
La compraventa /
La promesa de compra /
La opción de compra /
Las arras /
La permuta / La cesión / La donación / Las servidumbres /
El Registro de la Propiedad /
El tracto sucesivo /
La anotaciones preventivas /
La hipoteca /
La prenda
LA COMPRAVENTA
La compraventa es básicamente un contrato traslativo de dominio. Lo que
pertenece a alguien pasa a ser de otra persona. Un segundo ejerce el dominio
sobre aquello.
Esta
traslación de dominio puede presentar diferentes características. Si el
traslado de dominio se produce sin contraprestación, nos hallamos ante una
donación. Si por el contrario se produce mediante pago, estamos frente a una
compraventa. Si se produce mediante el cambio, estamos frente a una permuta.
Inicialmente la sociedad vivió bajo el signo de trueque o permuta. La
inexistencia de un valor simbólico reconocido y aceptado por otros impedía otro
medio que no fuera el trueque. Posteriormente, a partir del momento en que
aparece un elemento que se convierte en símbolo, y más tarde la moneda o
dinero, es lo que hace surgir la compraventa. Se entrega algo a cambio de
dinero.
El Código Civil, en su artículo 1445, no da una definición de lo que es el
contrato de compraventa, limitándose a decir que "por el contrato de
compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa
determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que
lo represente".
De ello se deducen las principales características de este contrato, que son:
Se trata de un contrato consensual; el código
utiliza la expresión "se obliga". Y el artículo 1450 establece que
"la venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria
para ambos si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y precio,
aunque ni la una ni el otro se hayan entregado". Por lo tanto, a partir
del momento en que existe la voluntad, en que se da el consentimiento, y ello
se plasma a través de un contrato, la venta se ha perfeccionado.
No es preciso, por lo tanto, que exista una escritura pública; basta con un
simple contrato privado. Tampoco es preciso que la finca esté inscrita en el
Registro. La transmisión es igualmente válida, puesto que la voluntad de las
partes se convierte en ley para ellas. La inscripción registral hace efecto a
terceros, y puede establecerse en el contrato la obligación de proceder a la
inscripción para posteriormente elevar a público el contrato y poderlo
inscribir.
Se trata de un contrato bilateral, puesto que
se produce obligaciones para ambas partes. Existe un compromiso mutuo; una
parte entrega una cosa y la otra recibe una cantidad.
Es un contrato oneroso, puesto que hay una
equivalencia entre las prestaciones. Quien adquiere un solar paga una cantidad
que satisface a quien lo vende. El pago puede efectuarse de muy diferentes
maneras.
Se trata de un contrato traslativo de
dominio, ya que sirve de título para las transmisiones de propiedad.
La compraventa /
La promesa de compra /
La opción de compra /
Las arras /
La permuta / La cesión / La donación / Las servidumbres /
El Registro de la Propiedad /
El tracto sucesivo /
La anotaciones preventivas /
La hipoteca /
La prenda
LA PROMESA DE COMPRA
La adquisición de una finca, de un solar, puede estar precedida por una serie
de contactos que se materializan en un precontrato. La complejidad de la
gestión inmobiliaria exige que en muchas ocasiones se tenga asegurado el solar
antes de proseguir las actuaciones, que suelen significar un inicio de la
inversión a realizar posteriormente. Es por ello que se utiliza con frecuencia
el contrato de promesa de compra, también llamado compromiso de compra.
Se
trata de un contrato en el que las partes se comprometen a hacer efectivo en un
tiempo futuro y determinado otro contrato que momentáneamente no puede firmarse
de manera definitiva.
Los supuestos pueden ser múltiples; desde la pura especulación, en la que una
de las partes aún no es titular registral por tratarse de una herencia yacente,
hasta la posibilidad de que el futuro vendedor no haya satisfecho aún el pago
de una compra que tiene documentada de manera privada.
En el contrato de promesa de compraventa debe estipularse claramente la finca,
las cantidades de satisfacer y los restantes compromisos que quedarían
reflejados en el contrato definitivo. En el compromiso de compraventa, se fijan
las líneas básicas de un contrato específico y las partes contraen la
obligación de desarrollarlas a fin de que el contrato quede concluso y bien
desarrollado. Es un claro ejemplo de precontrato.
Puede ser bilateral, que es cuando una de las partes se compromete a vender y
la otra a comprar y unilateral, cuando una de las partes se compromete a
vender.
En el supuesto del compromiso bilateral, ambas partes quedan obligadas, una a
vender y la otra a comprar. En el supuesto de unilateral, sólo una de las
partes queda obligada, la vendedora.
La compraventa /
La promesa de compra /
La opción de compra /
Las arras /
La permuta / La cesión / La donación / Las servidumbres /
El Registro de la Propiedad /
El tracto sucesivo /
La anotaciones preventivas /
La hipoteca /
La prenda
LA OPCION DE COMPRA
La característica fundamental que presente la opción de compra es la falta de
ligamen en una de las partes. Por la opción de compra surge la voluntad
manifestada de la parte vendedora, quien queda comprometida a vender, mientras
que la parte optante puede convertirse en compradora si así lo decide, sin
adquirir ningún otro compromiso. Lo que adquiere es el derecho a comprar, que
puede ejercitar o no.
La opción de compra, dentro del derecho inmobiliario, es utilizado
frecuentemente. Por una parte significa que el vendedor tiene un posible
comprador realmente interesado, máxime cuando se establece una cantidad en
concepto de pago del derecho que se concede. Lógicamente, en la mayoría de las
ocasiones, el optante no quiere perder la suma entregada y ejercita la compra.
Se diferencia del contrato de promesa de compraventa en el hecho de que ambas
partes no quedan ligadas. En la promesa, la voluntad es la de vender y comprar,
y no se realiza la operación por el momento por si se fijan unas fechas para
que esa voluntad se materialice. En la opción puede existir la voluntad de
compra, por el optante se reserva el derecho de hacerlo o no, comprometiéndose
sólo la parte vendedora.
En definitiva, se trata de un convenio por el cual una parte concede a la otra,
por tiempo fijo, y en determinadas condiciones, la facultad de decidir respecto
a la celebración de un contrato principal.
SUS CARACTERÍSTICAS:
Concesión unilateral, ya que una de las
partes se ha decidido, pero concede a la otra el derecho a hacerlo. No hay
obligación recíproca; surge un derecho que el optante puede o no ejercitar.
Tiempo fijo. La opción debe concederse por un
plazo, más o menos largo, pero concreto y determinado. El cumplimiento de un
contrato no puede dejarse indefinidamente al arbitrio de la voluntad de una de
las partes. Por esto una característica fundamental de la opción de compra es
la determinación del plazo que se otorga a fin de que la otra parte adopte una
decisión.
Condiciones determinadas. Deben fijarse las
condiciones en que se celebrará la compraventa de ser aceptada. No hacerlo así
significaría dejar las puertas abiertas a la celebración de un nuevo contrato
determinante de dichas condiciones, que podrían ser o no aceptadas.
La opción de compra es un precontrato, y como tal demanda que quede todo
concreto en el mismo y pendiente sólo de la voluntad de una de las partes.
Pago de opción. Quién adquiere un derecho
debe pagarlo. Sin embargo la parte que concede la opción puede renunciar al
cobro de cantidad alguna.
Arbitrio de una de las partes. Ya que el contrato, al ser preparatorio, y dadas sus condiciones, queda, en cuanto su cumplimiento, sujeto al arbitrio del optante.<
La compraventa /
La promesa de compra /
La opción de compra /
Las arras /
La permuta / La cesión / La donación / Las servidumbres /
El Registro de la Propiedad /
El tracto sucesivo /
La anotaciones preventivas /
La hipoteca /
La prenda
LAS ARRAS
En la gestión inmobiliaria, en el negocio de la construcción, las arras pueden
ser un elemento fundamental, que bien utilizadas permiten asegurarse
espectativas interesantes.
Las
arras, en definición simple, constituyen un medio lícito de desligarse las
partes contratantes.
Con el nombre de arras se designa la cantidad de dinero que una de las partes
entrega a la otra en el momento de la firma del contrato de compraventa.
Dicho contrato es válido, sólo que su cumplimiento queda sujeto a la voluntad
de las partes, lo cual puede ser un arma de doble filo, si bien lo cierto es que
la parte compradora suele tener una posición de ventaja.
En el terreno inmobiliario, las arras permiten asegurar de manera casi
definitiva la adquisición de un terreno, pero no obligan a la compra.
El Código Civil, en su artículo 1.454, único que se refiere a las arras,
establece que "si hubieren mediado arras o señal en el contrato de compra
y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o
el vendedor a devolverlas duplicadas".
Hay que establecer la diferencia existente entre la cantidad entregada a cuenta
en un contrato de compraventa o de compromiso de compraventa, que es de
obligatorio cumplimiento por las partes. Se entiende que la cantidad pagada es
a cuenta del total precio, que la compraventa está perfeccionada y que ambas
partes quedan plenamente obligadas. En este caso no cabe la posibilidad de
rescindir el contrato (salvo determinados supuestos) y quien ha pagado a cuenta
puede exigir judicialmente el cumplimiento de la obligación o la indemnización
correspondiente.
Las arras, al ser implícitamente una indemnización mutua de daños y perjuicios,
permiten dejar sin efecto el contrato. Se satisface una cantidad y quien la
recibe tiene que devolverla duplicada si quiere dejar sin efecto el contrato.
Ante esta situación la parte compradora se halla en una posición ventajosa por
diferentes razones:
Quien vende suele necesitar más el dinero que
quien compra. El mismo hecho de vender significa el deseo de prescindir de algo
a cambio de un precio que a la vendedora le parece correcto. Por lo tanto, la
devolución duplicada no resulta una posición atrayente.
En el vendedor existe psíquicamente la idea
de que la operación es firme y está concluida, que sólo le resta esperar el
cumplimiento del resto de los pactos contractuales. Su disposición es la de
vender y no la de volver a tener el pleno dominio sobre la finca vendida.
La devolución de la suma percibida en
concepto de arras, si es una cantidad considerable con respecto a las
posibilidades del vendedor, se convierte en un escollo dificilmente superable.
Todas estas razones colocan al vendedor en posición de inferioridad frente al
comprador, quien, a su vez, puede estar especulando y asegurándose la
adquisición de una finca, ya que dependerá de su voluntad o no el que la venta
sea firme.
El comprador se encuentra con el hecho de haber entregado una cantidad; ya se
ha producido el desembolso y si las circunstancias lo aconsejan puede perderla
sin que ello afecte a sus espectativas de futuro gravemente, puesto que pensaba
conseguir unos beneficios que al desaparecer se convierten en una mínima pérdida,
mínima frente a los desembolsos que de no haber utilizado las arras hubiera de
haber hecho.
Las arras permiten al comprador, jugar de cara al futuro, le permiten entrar de
lleno en la plena especulación.
Las arras se establecen normalmente en contrato privado, pudiendo hacerse
igualmente en documento publico. El contrato privado presenta el inconveniente
de que si la parte vendedora cree que puede conseguir un mejor precio, trate de
forzar el llegar a un acuerdo negándose a formalizar la escritura pública, con
lo que puede entorpecer el desarrollo de la operación a la parte compradora,
quien para evitar el acudir a la vía judicial con la inversión de tiempo que
ello significa hasta conseguir una sentencia acorde con sus intereses, puede
preferir una modificación en las condiciones de compra, en el precio. De
establecer las arras en escritura pública la misma dificultad puede plantearse,
si bien el camino se allana por cuanto que el contrato es indubitado.
LAS
ARRAS EJERCEN UNA TRIPLE FUNCIÓN:
1) Son una señal indudable de la existencia del contrato. La entrega del dinero
en concepto de arras significa la existencia del contrato. Son, por lo tanto,
un medio de prueba y una confirmación de la voluntad de las partes.
2) Se convierten en una garantía de cumplimiento del contrato, y ello por ambas
partes, puesto que la parte vendedora ha empezado a percibir ya unas cantidades
y sabe que quedarán en su poder si la otra parte no cumple. Y a su vez por la
parte adquirente sabe que el cumplimiento del contrato queda garantizado por la
devolución doblada de la cantidad que ha satisfecho.
3) Constituyen un medio lícito para dejar sin efecto el contrato, porque así lo
han establecido las partes al sujetarse a lo fijado por la ley.
CLARIDAD EN EL CONCEPTO DE ARRAS
Dada la ambigüedad del Código Civil, que dice "si mediaren arras...",
es preciso que en el contrato conste de manera clara y expresa que la cantidad
que se satisface es en concepto de arras. No es preciso añadir que podrán
perderse o deberán devolverse duplicadas porque la simple expresión de
"arras" incluye está mutua obligación.
Pero si la cantidad entregada en el momento de la firma del contrato no está
amparada por la expresión de que son arras, puede ser interpretada como un pago
a cuenta, como un anticipo, debiendo entonces interpretarse el contexto del
contrato para saber si son o no arras.
La reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo ha sentado que es preciso que
conste de manera clara y evidente que en el contrato mediaron arras. Y la única
forma de que se produzca la evidencia es por medio de la especificación.
La compraventa /
La promesa de compra /
La opción de compra /
Las arras /
La permuta / La cesión / La donación / Las servidumbres /
El Registro de la Propiedad /
El tracto sucesivo /
La anotaciones preventivas /
La hipoteca /
La prenda
La permuta.
En
el comercio la permuta fue el inicio. La inexistencia del dinero, de un valor
que sirviera de patrón, hizo que el ser humano usara la permuta para la
adquisición de aquello que necesita. Producía un determinado elemento o varios
y esto le servía para adquirir lo que precisaba y que estaba fuera de su
alcance.
La
permuta es el cambio directo de cosa por cosa.
El Código Civil, en su artículo 1538, define la permuta como "un contrato
por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir
otra".
Una definición más amplia es la de considerar la permuta como un contrato
traslativo del dominio en virtud del cual dos personas se obligan a
transferirse mutuamente el dominio de una cosa o de varias que al celebrar la
permuta pertenecían a cada una de ellas.
Innecesario resulta señalar el valor fundamental que la permuta tiene en el
campo inmobiliario. Quien posee un solar y carece de dinero o experiencia
suficiente para proceder a la edificación del mismo, puede permutarlo por parte
de la obra a edificar sobre él.
La permuta le permite al constructor disponer de un solar sin necesidad de
realizar otra inversión que la cesión en contrapartida de parte de lo que va a
edificar, parte que corresponde siempre a los beneficios excedentes obtenidos
con la venta de las restantes partes de lo edificado.
Presenta la ventaja, el propietario del solar, que sigue disponiendo de parte
del mismo, edificado ya, pudiendo vivir lo que en pago le ha sido entregado, o
proceder a la venta.
DIFERENCIAS CON LA COMPRAVENTA
Son las siguientes:
1) En la compraventa son diferentes el carácter y obligaciones de cada
interesado. En la permuta ambos tienen el mismo carácter y la misma obligación.
2) En la compraventa el comprador no adquiere el dominio hasta que paga el
precio fijado. En la permuta, por el contrario, quien recibe se hace dueño
aunque no haya entregado aún lo que prometió.
3) En la permuta se entrega la recíproca propiedad de lo permutado.
4) En la compraventa el contrato queda perfeccionado a partir del momento en
que se llega al acuerdo acerca de la cosa y el precio a satisfacer. En la
permuta el contrato no se perfecciona hasta que una de las partes entrega a la
otra el objeto prometido.
5) En la compraventa, si una parte no cumple, la otra puede reclamar el
cumplimiento con daños e intereses, mientras que en la permuta se puede pedir
el cumplimiento o la devolución del objeto entregado.
6) La compraventa es rescindible por lesión. Por el contrario, ello no es
posible en la permuta.
7) En la compraventa quien vende se obliga a conservar al comprador en la
quieta y pacífica posesión del objeto. En la permuta se obligan a transferirse
recíprocamente la propiedad de los objetos.
La compraventa /
La promesa de compra /
La opción de compra /
Las arras /
La permuta / La cesión / La donación / Las servidumbres /
El Registro de la Propiedad /
El tracto sucesivo /
La anotaciones preventivas /
La hipoteca /
La prenda
La cesión.
Uno
de los medios para adquirir un solar puede ser el de la cesión en pago,
prevista en el artículo 1.175 del Código Civil, al establecer que "el
deudor puede ceder sus bienes a los acreedores en pago de sus deudas".
En
realidad, la cesión es una compraventa no deseada al menos por una de las
partes. Quien es acreedor lo que desea es cobrar lo que se le debe para poder
efectuar pagos o manejar el dinero como considere conveniente. En la cesión en
pago el acreedor tiene que aceptar el pago en especies, tiene que pasar a ser
propietario de algo no deseado inicialmente, pero que se le ofrece como única
posibilidad para la solución del problema.
Frente a un acreedor se puede acudir a la vía judicial en reclamación de las
cantidades adeudadas. Si se trata de persona solvente, el cobro está
garantizado. Pero lo deudores solventes pagan sus deudas, y quien no lo hace es
el moroso o el insolvente. Y en este caso es preferible convertirse en
comprador, a través de la cesión de pago, que convertirse en litigante con
pocas posibilidades de cobro, ya que los bienes serán embargados y sacados en
pública subasta y el resultado será una minusvaloración que perjudicará los
intereses del acreedor.
Por lo tanto, la cesión es una fórmula aceptable y apta para solucionar estos
problemas.
A través de la cesión en pago puede adquirirse un solar para proceder a su
edificación o venta, o se puede adquirir bienes muebles.
La cesión tiene concomitancias con la permuta y con la donación, si bien se
distingue de ellas, en el primer caso, por la falta de voluntariedad de las
partes. En la permuta la idea inicial es la de trueque o cambio, mientras que
en la cesión en pago se parte de una deuda que no puede ser cobrada. En la
permuta la valoración antecedente de lo que cada parte ofrece es fundamental,
mientras que en la cesión la valoración se produce a posteriori.
Con respecto a la donación, el donante actúa en un acto de liberalidad, que
puede estar más o menos sujeta a condiciones, y el donatario puede o no
aceptar. En la cesión en pago no existe liberalidad, no se desprende de lo que
le pertenece, el deudor, de manera voluntaria.
Se puede ceder un bien mueble o un bien inmueble.
La cesión en pago es fórmula apta para solucionar una deuda preexistente, y al
mismo tiempo para garantizar el cobro de la misma mediante el establecimiento
de un pacto de retroventa en virtud del cual quién ha cedido un solar en pago,
puede pasar a ser propietario nuevamente del mismo dentro de un plazo
determinado y mediante el pago de una cantidad fijada en el mismo contrato de
cesión.
La compraventa /
La promesa de compra /
La opción de compra /
Las arras /
La permuta / La cesión / La donación / Las servidumbres /
El Registro de la Propiedad /
El tracto sucesivo /
La anotaciones preventivas /
La hipoteca /
La prenda
La donación.
La
misma etimología de la palabra permite expresar su concepto. Proviene de
"doni datio", o sea donación gratuita, liberalidad. Por lo tanto, en
un concepto amplio, donación es sinónimo de liberalidad. Pero jurídicamente
este concepto de liberalidad no es suficiente para expresar la donación como
medio de acceder a algo. También hay donación en otras situaciones jurídicas,
como puedan ser el legado, el comodato, el mutuo sin interés y en el depósito
gratuito.
Es un sentido más estrictamente jurídico, la donación es el acto por el cual
una persona, con ánimo de liberalidad, se empobrece en una fracción de su
patrimonio en provecho de otra persona, que se enriquece con ella.
El Código Civil, en su artículo 609, se refiere a la donación como un modo de
adquirir la propiedad, diciendo que "la propiedad se adquiere por la
ocupación. La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y
transmiten por la ley, por donación..." Y en el artículo 618 la define
diciendo que "la donación es un acto de liberalidad por el cual una
persona dispone gratuitamente de una cosa a favor de otro, que la acepta".
La expresión "acepta", convierte la donación en un contrato, puesto
que requiere la voluntad de las partes; una dona, pero si la otra no acepta, la
transmisión de la propiedad no se lleva a cabo.
Por lo tanto, la donación es uno de los caminos por los cuales se puede llegar
a la propiedad de un bien inmueble. Examinada la compraventa y la permuta,
debemos ver la donación como forma y medio de adquirir un inmueble.
La compraventa /
La promesa de compra /
La opción de compra /
Las arras /
La permuta / La cesión / La donación / Las servidumbres /
El Registro de la Propiedad /
El tracto sucesivo /
La anotaciones preventivas /
La hipoteca /
La prenda
Las servidumbres.
La
servidumbre puede ser definida como la participación en el goce o
aprovechamiento de la cosa de otro. Quien no es dueño, ejerce un cierto dominio
sobre lo ajeno. En la servidumbre hay una persona que es propietaria de algo y
otra que comparte con ella una parte de este aprovechamiento.
Por
lo tanto, acaso en una definición mas acertada que la participación en el goce
de lo ajeno, la servidumbre puede ser definida como una limitación en el uso y
aprovechamiento de algo realizada a favor de un tercero.
El Código Civil la define como "un gravamen impuesto sobre un inmueble en
beneficio de otro perteneciente a distinto dueño". Y es lógico que sea a
favor de distinto dueño puesto que en caso de coincidir la misma persona como
propietario del fundo sirviente y del fundo dominante, desaparecería la
servidumbre.
El Artículo 531 del Código Civil añade que "también pueden establecerse
servidumbres en provecho de una o más personas o de una comunidad, a quien no
pertenezca la finca gravada", con lo cual aparece la posibilidad de un
multiprovechamiento de la servidumbre, existiendo entonces un sujeto pasivo
único y un sujeto activo diverso.
La doctrina critica la definición del Código en base a los siguientes puntos:
1) Define la servidumbre en su aspecto meramente pasivo de gravamen, cuando en
realidad lo importante de la servidumbre es su aspecto activo de derecho real.
2) Habla genéricamente del "inmueble", cuando no sobre todos los
inmuebles se puede imponer una servidumbre.
3) Habla siempre el código de fundos, cuando lo cierto es que quien impone la
servidumbre es la persona; la servidumbre indica la existencia de una relación
jurídica y ello no puede darse sin la persona. Un fundo no puede gravar a otro;
quien si puede hacerlo es la persona.
Como una definición completa y clara los tratadistas aceptan la dada por la
Dirección General de Registros, que dice que "la servidumbre es un
gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a
distinto dueño y en cuya virtud el titular del predio dominante puede utilizar
el predio sirviente para ciertas finalidades o poner al aprovechamiento del
mismo una limitación que redunda en beneficio de un particular dominio o privar
al dueño del predio gravado de alguna especial facultad contenida en el derecho
de propiedad normalmente constituido".
La compraventa /
La promesa de compra /
La opción de compra /
Las arras /
La permuta / La cesión / La donación / Las servidumbres /
El Registro de la Propiedad /
El tracto sucesivo /
La anotaciones preventivas /
La hipoteca /
La prenda
El Registro de la Propiedad. Su importancia.
Fundamentalmente
es el conocimiento del Registro de la Propiedad para quien se dedica a la
gestión inmobiliaria; el Registro es la base sobre la que se asienta el mercado
inmobiliario.
Diversos
aspectos nos ofrece el Registro de la Propiedad que remarca y resaltan esta
importancia;
1) Permite conocer los bienes inscritos y quienes son los titulares de los
mismos, y, por lo tanto, quien puede transmitirlos.
2) Permite conocer los gravámenes que sobre una finca pesan. Los que no estén
inscritos en el registro carecen de importancia frente a terceros en virtud del
principio de publicidad.
3) Permite asegurar los bienes inmuebles frente a posibles contingencias a
partir del momento en que se inscriben los títulos transmisores de derechos.
4) Da fijeza y seguridad a las transacciones y al tráfico crediticio,
especialmente al hipotecario, tanto por ser público el Registro como por
presumirse que lo que el Registro dice es cierto en virtud del principio de
legitimación.
5) Permite seguir la historia de una finca a partir del momento de su
inmatriculación.
6) Se convierte en una fuente de financiación al permitir el aseguramiento del
capital a través de la hipoteca. La hipoteca está garantizada por la finca y
queda al amparo del Registro a partir del momento de su inscripción. Ello hace
que puede conseguirse una financiación fácil teniendo la finca como garantía protegida
registralmente.
El Registro de la Propiedad nace con el estado moderno, cuyo primer objetivo es
la tutela del crédito como motor impulsor de la sociedad. El crédito necesita
ser protegido, y desaparecida la prisión por deudas, la responsabilidad se
convierte en meramente patrimonial. Es preciso el crédito para conseguir el
desarrollo de una clase productiva y mercantil; se precisa el crédito para
poner en marcha los engranajes sociales que generen a su vez dinero, a través
de los impuestos, para mantener la burocracia del Estado.
El medio más específico para conseguir estos objetivos es proteger el crédito,
y ello mediante la publicidad de la propiedad y de las cargas reales existentes
sobre ella. Quien tenga un bien tangible, público, podrá gozar de crédito. Y
con el dinero ajeno podrá poner en marcha industrias y proyectos que a su vez
generarán nuevas riquezas que se invertirán parte en la compra de tierras,
necesitando entonces el comprador la seguridad de la compra que efectúa. Sólo
el Registro de la Propiedad puede dar estas garantías; sólo la publicidad que
el Registro ofrece permite otorgar crédito.
El capital se siente seguro al conocer la titularidad de la finca y los
gravámenes que sobre la misma pesan. El hecho de que lo no inscrito no le afecte
es una garantía más.
Nace, pues, el Registro de la Propiedad como elemento absolutamente necesario
para propiciar el desarrollo de la sociedad capitalista, del Estado moderno.
La compraventa /
La promesa de compra /
La opción de compra /
Las arras /
La permuta / La cesión / La donación / Las servidumbres /
El Registro de la Propiedad /
El tracto sucesivo /
La anotaciones preventivas /
La hipoteca /
La prenda
El tracto sucesivo.
El
Registro de la Propiedad pretende reflejar la historia jurídica de las fincas
inscritas. Desde el mismo momento de su inmatriculación la finca adquiere un
número y todas las incidencias registrables que sobre la finca se producen se
inscriben de manera correlativa.
Ello
convierte al Registro en almacén de datos, en sucesión ordenada de las
circunstancias que afectan a la finca. Y esta sucesión ordenada es el llamado
tracto sucesivo, consagrado por el artículo 20, párrafo primero, de la Ley
Hipotecaria que dicta que "para inscribir o anotar títulos por los que se
declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos
reales sobre inmuebles, deberá constar previamente anotado o inscrito el
derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos
referidos".
Como consecuencia del tracto sucesivo, sólo puede inscribirse un título cuando
su contenido se adapta a lo reflejado por el Registro en el momento en que se
solicita la inscripción.
Esto conforma una serie de eslabones, que son la cadena de acontecimientos que
afectan a la finca. Es la llamada compatibilidad registral; si un título no
trae causa, no puede ser acogido por el Registro.
Como ejemplo, podemos citar el caso frecuente de que B es propietario en
escritura pública no inscrita de una finca que ha adquirido A. Cuando B la
vende a C, este no puede inscribir su título por cuanto que en el Registro
sigue figurando como titular A, y por lo tanto no hay conexión entre quien
figura como vendedor en el título que tiene C y el Registro. Y en este caso C
debe procurar que B inscriba su título, ya que no lograrlo le será denegada la
inscripción, aunque hay excepciones al tracto sucesivo.
La compraventa /
La promesa de compra /
La opción de compra /
Las arras /
La permuta / La cesión / La donación / Las servidumbres /
El Registro de la Propiedad /
El tracto sucesivo /
La anotaciones preventivas /
La hipoteca /
La prenda
Las anotaciones preventivas.
Son
un aspecto importante del Registro de la Propiedad. En el momento de la
adquisición de una finca, de saber el estado registral de un solar, no basta
con conocer el contenido de la inscripción; es preciso tener también en cuenta
las anotaciones preventivas y notas marginales que existen en el libro
Registro.
Además
del asiento de inscripción, la ley regula otros supuestos de asientos más
simples y no por ello menos importantes, que tienen eficacia propia. El más
importante de este tipo de asientos es la anotación preventiva.
La expresión anotación preventiva apareció en nuestro derecho a través de la
Ley Hipotecaria de 1.861, inspirada en la legislación germánica, cuyo Código
Civil diferenciaba entre dos clases de anotaciones; unas consistentes en
asientos provisionales que protegen la inscripción de los derechos que tiene
vida real y son opuestos a los que figuran inscritos en el Registro y que se
definen como contradictorios, y otros de origen obligacional y complementarios,
que garantizan las acciones personales tendientes a inscripciones o
cancelaciones registrales y que reciben el nombre de prenotaciones.
Recogiendo esta posición doctrinal, la anotación preventiva constituye un
asiento con finalidades y efectos dispares entre las diversas posibilidades que
ofrece.
La definición de la anotación preventiva es compleja. Roca Sastre la define
como "el asiento extendido en los libros de inscripciones del Registro de
la Propiedad de carácter generalmente principal y caducable, cuyo objeto es la
publicidad registral en situaciones inmobiliarias de contenido judicial, de
secuestro o de prohibición judicial o administrativa de disponer y de títulos
que por defectos subsanables o por otras circunstancias no pueden ser objeto
del asiento de inscripción al que tienden, o bien que además tengan por objeto
constituir una especial garantía registral".
Una definición más concisa y también más clara es la de Pérez y Alguer, que
entiende la anotación preventiva como el asiento provisional de un derecho
eventual o transitorio.
La compraventa /
La promesa de compra /
La opción de compra /
Las arras /
La permuta / La cesión / La donación / Las servidumbres /
El Registro de la Propiedad /
El tracto sucesivo /
La anotaciones preventivas /
La hipoteca /
La prenda
La hipoteca.
Incluimos
la hipoteca por entender que constituye un elemento fundamental en el campo
inmobiliario, convirtiéndose en auténtico motor económico de muchas de las
operaciones.
La
hipoteca es también un medio de financiación. Puede ser contemplada en una
doble vertiente; por un lado, es factor decisivo en muchas de las ventas
inmobiliarias que se realizan. Por el otro permite la consecución de dinero
sobre bienes aún no vendidos, dinero con el que se pueden iniciar otras
construcciones.
DEFINICION
No da la Ley una definición de lo que debe entenderse por hipoteca. La Ley
hipotecaria, en su artículo 104 se limita a decir que sujeta directa e
inmediatamente los bienes sobre los que se impone, cualquiera que se su
poseedor, garantizando el cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue
constituida.
FORMA
La hipoteca debe constituirse en instrumento público, ante fedatario, o sea
ante Notario, dado que es un contrato de garantía que debe ser inscrito en el
Registro de la Propiedad, que no admite otro tipo de documentos que los
públicos.
Lo aconsejable, cuando se establece una hipoteca, es inscribirla
inmediatamente.
VENTAJAS E INCOVENIENTES
La hipoteca es un arma de doble filo si se utiliza como medio de financiación;
es cara en su constitución, y debe ser atendida ya que en caso contrario el
resultado es que se acaba perdiendo la finca.
En la posición contraria, o sea la de acreedor, la gran ventaja que presenta es
que asegura total y absolutamente el cobro si está bien calculada, o sea concedido
una valor muy inferior al real el bien sobre la que se constituye.
La compraventa /
La promesa de compra /
La opción de compra /
Las arras /
La permuta / La cesión / La donación / Las servidumbres /
El Registro de la Propiedad /
El tracto sucesivo /
La anotaciones preventivas /
La hipoteca /
La prenda
La prenda.
Uno
de los medios de financiación con que cuenta el empresario de la construcción,
al igual que cualquier otro tipo de empresario, radica en la prenda. De manera
rápida, sin otra necesidad documental que la de un simple contrato privado, y
gracias a la garantía que el bien prendario significa, sea aportado por quien
solicita la prenda o por tercera persona, se puede conseguir una liquidez que
permita la solución momentánea del problema.
La compraventa /
La promesa de compra /
La opción de compra /
Las arras /
La permuta / La cesión / La donación / Las servidumbres /
El Registro de la Propiedad /
El tracto sucesivo /
La anotaciones preventivas /
La hipoteca /
La prenda